부동산 매입관련 세금정리

법무사 제비용이나 국민채권비용같은 비용은 정확하지 않을 수 있으니 양해부탁드립니다... 1. 취득세 ㅁ정의 : 부동산ㆍ차량 등 일정한 자산의 취득에 대하여 그 취득자에 부과되는 조세입니다   - 취득세는 부동산을 취특한 날로부터 30일 이내에 해당 시, 군, 구청에 신고, 납부해야 함     이 기한을 넘기면 신고불성실 가산세 20% 및 납부불성실 가세산세(1일 1/10,000)을 추가     부담하여야 함 2. 등록세 ㅁ정의 : 부동산, 선박, 차량, 중기, 항공기, 법인, 상호, 광업권, 어업권, 저작권, 출판권,             저작인접권, 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표-서비스표, 영업허가 등    - 등록세는 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시, 군, 구청에 납부하고      등기 신청시 등록세 "영수필확인서" 첨부하여 제출 하여야 합니다.      등기, 등록을 하기 전까지만 납부하면 신고, 납부 불성실 가산세가 가산되지 않습니다. 3. 취, 등록세의 비과세 부동산   일부 부동산의 경우 취, 등록세가 비과세 되는 경우가 있습니다.   3.1 취득세의 비과세     - 국가, 지자체의 취득 부동산이나 귀속 또는 기부채납조건의 취득부동산     - 제사, 종교, 자선, 학술등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자의 부동산 취득     - 임시용(1년이내) 건축물의 취득     - 토지수용등으로 인한 대체취득(2년이내)     - 법인의 합병, 공유권분할, 신탁으로 인한 신탁재산, 환매권행사등으로 인한 형식소유권     - 면세점에서 취득한 취득가격 50만원 이하    3.2 등록세의 비과세     - 국가, 지자체의 취득 부동산이나 귀속 또는 기부채납조건의 부동산등기     - 제사, 종교, 자선, 학술등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자의 부동산 등기     - 마을회 등 주민공동체의 주민공동소유 부동산 및 선박등기     - 학교법인 또는 사회복지법인의 설립과 합병의 등기     - 대체취득등기, 형식적인 소유권의 취득등기 등  4. 취득세 및 등록세 산정요약    4.1 아파트 및 주택거래 - 전용면적 25.7평 이하      - 취득세 : 취득가액의 1%      - 등록세 : 취득가액의 1% + 지방교육세 : 등록세의 0.2%(등록세의 20%)      - 농어촌특별세 : 비과세     - 합  계 : 2.2%    4.2 아파트 및 주택거래 - 전용면적 25.7평 초과      - 취득세 : 1% + 농어촌특별세 : 0.3%(취득세의 10% + 감면분의 20%) = 1.3%      - 등록세 : 1% + 지방교육세 : 0.2%(등록세의 10%)                     + 농어촌특별세 : 0.2(감면분의 20%) = 1.4%     - 합  계 : 2.7%    4.3 토지 거래 (농지)      - 취득세 : 2% + 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%      - 등록세 : 1% + 지방교육세 : 0.2%(등록세의 20%) = 1.2%     - 합  계 : 3.4%   4.4 토지 거래 (농지외 토지)      - 취득세 : 2% + 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%      - 등록세 : 2% + 지방교육세 : 0.4%(취득세의 20%) = 2.4%     - 합  계 : 4.6%    4.5 상가 거래      - 취득세 : 2% + 농어촌특별세 : 0.2%(취득세의 10%) = 2.2%      - 등록세 : 2% + 지방교육세 : 0.4%(취득세의 20%) = 2.4%     - 합  계 : 4.6%   취득세 등록세 조견표(2006년 9월 1일 현재) 구    분 취득세 등록세 합계 세율 (%) 취득세 농어촌 특별세 (취득세액의 10%) 농어촌 특별세 (감면세액의 20%) 소계 (%) 등록세 지  방 교육세 (등록세액의 20%) 농어촌 특별세 (감면세액의 20%) 소계 (%) 표준세율 2.0 0.2 - 2.2 2.0 0.4 - 2.4 4.6 주 택 (유상 거래) 전용85㎡ (25.7평) 이하 1.0 비과세 비과세 1.0 1.0 0.2 비과세 1.2 2.2 전용85㎡ (25.7평) 초과 1.0 0.1 0.2 <감면 1%×0.2> 1.3 1.0 0.2 0.2 <감면 1%×0.2> 1.4 2.7 농 지 (유상 거래) 신  규 2.0 0.2 - 2.2 1.0 0.2 - 1.2 3.4 2년이상 자경 후 추가농지 구입시 1.0 비과세 비과세 1.0 0.5 0.1 비과세 0.6 1.6 신      축 2.0 0.2 - 2.2 0.8 0.16 - 0.96 3.16 상      속 <농 지> 2.0 0.2 - 2.2 0.8 <0.3> 0.16 <0.06> - 1.96 <0.36> 3.16 <2.56> 증      여 2.0 0.2 - 2.2 1.5 0.3 - 1.8 4.0 <주택의 경우는 2009년 12월 31까지 한시적용> <관련법> 지방세법 제273조의 2 (주택거래에 대한 감면 <개정 2006. 9. 1>) 유상거래를 원인으로 취득, 등기하는 주택에 대한 취득세는 제112조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다 <개정 2006. 9. 1> [전문개정 2005. 12. 31] [적용 2009. 12. 31까지]

2편...

앞서 1편에서는 취득세, 등록세의 부동산별 산정요율을 정리했습니다.

잠시 한번 더 요약을 하면...

가장 관심이 많은 아파트의 경우 국민평형(전용 25.7평)이하의 아파트를 구입시

내야 하는 취,등록세는 매입가의 2.2%입니다.

 

한편, 국민평형(전용 25.7평) 초과의 경우에는 2.7%입니다.

그러나 이는 정부의 주택공급정책의 일환으로 2009년 12월 31일까지 발효되는 것입니다.

표준세율은 4.6%정도 되므로 2010년부터는 어떻게 세법이 바뀔지는 아직 모르겠습니다.

주택의 경우에 한해서 2009년까지 발효되는 한시적인 세법입니다.

앞서서는 조금 딱딱하게 산정요율등을 살펴봤는데요...

그렇다면 이번에는 실제 매입시에 나가는 세금과 기타 제반비용을 산정해 보도록 하시죠...

사례> 서울 관악구에 살고 있는 신아무개씨는 최근 구로구에 있는 33평형(전용 25.5평)

        아파트를 3억 5천 5백만원에 매입했습니다.

        신아무개씨가 낸 취,등록세와 기타 제반비용은 얼마나 지출했을까요?

 

답변> 먼저, 제반비용은 어떤것이 있는지 살펴보죠...

         아파트를 매입했으므로 세금으로는 취득세와 등록세가 있습니다.

         또한, 등기를 위한 인지세와 증지, 국민주택채권매입, 법무사 수수료가 있을 것이고

         부동산 중계수수료가 추가로 지출될 것입니다.

        ㅁ 취득세 - 국민주택(전용 25.7평 이하)을 매입의 경우입니다.

평형 구분	적용 요율		세부 내역	소 계
85㎡ 이하	취득세	1%	355,000,000원 × 1%	3,550,000원
	농어촌특별세	비과세
85㎡ 초과	취득세	1%	1.3%	-
	농어촌특별세	0.3%

         ㅁ 등록세 및 지방교육세- 국민주택(전용 25.7평 이하)을 매입의 경우입니다.

평형 구분	적용 요율		세부 내역	소 계
85㎡ 이하	등록세	1%	355,000,000원 × 1.2%	4,260,000원
	지방교육세	0.2%
85㎡ 초과	등록세	1%	1.3%	-
	지방교육세	0.4%

         ㅁ 인지세- 부동산 등기시 필요한 인지세 : 150,000원

인지세	부동산 매입가액	참 고
20,000 원	1,000만원 초과 ~ 3,000만원 이하	▣ 주택 : 1억원 이하는 인지세 없음
40,000 원	3,000만원 초과 ~ 5,000만원 이하
70,000 원	5,000만원 초과 ~ 1억원 이하
150,000 원	1억원 초과 ~ 10억 이하
350,000 원	10억원 초과

         ㅁ 증지 - 부동산 등기시 필요한 증지 : 9,000원

 

         ㅁ 국민주택채권 - 부동산 등기시 매입해야 하는 채권

  <유의사항> 국민주택채권의 금액은 지역에 따라 조금씩 다르며,

                   할인율은 매일 약간씩 바뀐다는 것을 알고 계셔야 합니다.

                   또한, 법무사 수수료와 중복되어 처리되는 경우도 있습니다.

                   대부분 법무사들은 부동산 중개업소보다도 더 정직합니다.

                   하지만, 일부 몰지각한 법무사들은 대부분의 사람들이 세금과 법지식이

                   부족한 것을 악용하여 이중, 삼중으로 수수료로 받는 경우가 있습니다.

 

공동주택가격 (원)	매입율
	서울, 광역시	기타 지방
20,000,000 미만	2천만원 미만 매입면제
20,000,000 ~ 50,000,000	1.3%	1.3%
50,000,000 ~ 100,000,000	1.9%	1.4%
100,000,000 ~ 160,000,000	2.1%	1.6%
160,000,000 ~ 260,000,000	2.3%	1.8%
260,000,000 ~ 600,000,000	2.6%	2.1%
600,000,000 초과	3.1%	2.6%

위 매입율에 따라 일반적인 계산방식으로 계산하면...

서울, 광역시	355,000,000원	× 약 70%	2.1%	× 10.34%	668,060원
기타 지역			1.6%

 

          ㅁ 법무사 수수료 - 부동산 등기를 법무사를 통해 대행할 경우

 <유의사항> 잘 아시는 법무사가 있으시다면 그 분을 통해 하시는 것이 좋겠지만 대부분 아는 분이

                  없을 경우 부동산측과 연결된 법무사들이 있습니다. 일반적으로는 정직하십니다만,

                  앞서 말씀드린바와 같이 부동산 중개업소와 결탁하여 수수료를 이중, 삼중으로

                  청구하는 경우가 있으므로 영수증을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

                  특히, 국민채권매입가나 혹은 이상한 수수료등의 항목을 달아서 그러는 경우가 많으니

                  주의하시기 바랍니다. 하지만 대부분의 경우에는 그렇지 않으므로 오해없으시기 바랍니다.

 

신    고    가    액	355,000,000 원
기    타    사    항	필지수 : 1

 

기       본       료	70,000 원
누       진       세	283,500 원	3억원 초과 5억원이하 (신고가액 - 3억원) * 0.07% + 245,000원
작  성   대  행  료	30,000 원
검  인   대  행  료	0 원
등 록 세  대 행 료	30,000 원
확    인    서    면	0 원	등기필증 분실시 작성대행료 70,000원
채 권  매 입 대 행	2 ~ 3%
일  당,  교  통  비	5만원 ~ 7만원
법 무 사  수 수 료	483,500 원	채권매입 대행료, 부가세 별도 금액

         ㅁ 부동산 중계수수료 - 부동산 중개업소에 내는 소개수수료

              부동산 중계수수료는 현장에서 중개인과 잘 이야기를 하시기 바랍니다.

              중계수수료도 원칙대로 내야 한다고 중개인이 우긴다면 현금영수증 혹은 카드로 계산하세요

              연말소득공제 가능합니다.

              하지만 현금으로 지불하겠다고 이야기하고 좀 깎는것이 현명한 방법입니다....

거 래  금 액	요  율		한도액	중 개 수 수 료
3억 5천 5백만원	5천 미만	0.6%	25만원	355,000,000원 × 0.4%(요율) 〓 1,460,000원
	5천 이상 ~ 2억 미만	0.5%	80만원
	2억 이상 ~ 6억 미만	0.4%	없음
	6억 이상	0.9% 내 합의

 

         ㅁ 세금 및 기타 제비용 총계 : 약 10,600,000 원

 

대충 일천만원 조금 넘는 금액이 산정되었습니다.

반드시 이 금액은 아니지만, 이 방식대로 계산한다면 큰 차이는 없을 것으로 판단됩니다.

이 방법이 너무 복잡하고 힘들경우에는 간편법으로 그냥 계산하세요...

간편법 계산방식은 간단합니다.

아파트 취득세 및  등록세 : 2.2% + 기타 제반비용 0.7~0.8%해서

취득가액의 약 3.0%정도로 본다면 10,650,000원 정도 됩니다.